關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理

推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的通知

魯建物字〔2021〕3號

各市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、黨委組織部、黨委宣傳部、黨委政法委、發(fā)展改革委、公安局、民政局、財政局、人力資源社會保障局、市場監(jiān)管局、消防救援支隊，各銀保監(jiān)分局：

為貫徹落實住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號），結(jié)合我省實際，現(xiàn)就加強和改進住宅物業(yè)管理，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提出如下工作要求，請各地一并貫徹執(zhí)行。

一、推進“齊魯紅色物業(yè)”建設(shè)

各級組織部門加強工作統(tǒng)籌謀劃和工作指導(dǎo)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)、民政等部門協(xié)同配合、合力推進，每年初印發(fā)年度重點任務(wù)清單，按季度通報工作推進情況，按年度對落實情況開展評估，持續(xù)完善“齊魯紅色物業(yè)”建設(shè)重點任務(wù)推進機制。健全完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨組織運行機制，持續(xù)開展業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨的組織和工作覆蓋集中攻堅，推動符合條件的業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立黨組織。發(fā)揮典型經(jīng)驗的示范引領(lǐng)作用，總結(jié)、提煉、推廣各地創(chuàng)新做法。

二、融入基層社會治理體系

街道黨工委要認真落實“屬地管理”事項主體責(zé)任和配合責(zé)任清單，統(tǒng)籌做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理監(jiān)督工作。推行街道黨工委負責(zé)人召集物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，及時研究協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)管理有關(guān)事項。用好“街呼區(qū)應(yīng)、上下聯(lián)動”工作機制，推進管理和執(zhí)法力量向住宅小區(qū)下沉，加強對小區(qū)內(nèi)私搭亂建、侵占綠地、占用消防通道、電動自行車違規(guī)停放充電等違法違規(guī)行為的聯(lián)動巡查、檢查和處理，及時回應(yīng)和解決好群眾訴求。引導(dǎo)社區(qū)內(nèi)居民群眾和各類組織參加物業(yè)領(lǐng)域志愿服務(wù)，開展新時代文明實踐活動。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的網(wǎng)格(小區(qū))黨組織、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)同聯(lián)動機制，推動物業(yè)服務(wù)管理納入網(wǎng)格化治理。發(fā)揮網(wǎng)格（小區(qū)）黨組織作用，鼓勵網(wǎng)格（小區(qū)）黨組織成員按程序參選業(yè)主委員會成員，實現(xiàn)交叉任職。完善物業(yè)矛盾糾紛分類分級處置機制，推廣簡易法庭、法官工作室等做法，實現(xiàn)物業(yè)領(lǐng)域人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解有效對接。落實物業(yè)管理聯(lián)席會、調(diào)解會、懇談會“三會”制度，積極化解物業(yè)服務(wù)管理矛盾糾紛。

三、健全業(yè)主委員會治理結(jié)構(gòu)

街道社區(qū)黨組織要加強對業(yè)主大會籌備、業(yè)主委員會選舉和換屆改選的組織領(lǐng)導(dǎo)，把好業(yè)主委員會成員候選人的推薦關(guān)、審核關(guān)。探索建立業(yè)主委員會成員履職負面清單，出現(xiàn)負面清單情形的，暫停該成員履行職責(zé)，提請業(yè)主大會終止成員資格并公告全體業(yè)主。業(yè)主大會可根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，探索通過議事規(guī)則和管理規(guī)約約定，授權(quán)業(yè)主委員會行使一定額度內(nèi)業(yè)主共有部分經(jīng)營收益支出、住宅專項維修資金使用決策權(quán)力，提高自治效率。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議，在決定物業(yè)管理有關(guān)事項前，應(yīng)公開征求業(yè)主意見，并報告社區(qū)黨組織和居民委員會。業(yè)主大會可以根據(jù)業(yè)主委員會工作情況，決定給予業(yè)主委員會成員適當(dāng)?shù)墓ぷ餮a助。

四、提升物業(yè)服務(wù)管理水平

持續(xù)擴大物業(yè)服務(wù)覆蓋范圍，鼓勵將多個零星住宅樓等重新劃定為一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域，實現(xiàn)集中管理，提高共有設(shè)施設(shè)備利用效率。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴格執(zhí)行法律法規(guī)規(guī)定和合同約定，及時處理業(yè)主訴求，加強服務(wù)標(biāo)準化建設(shè)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，打造優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)項目。物業(yè)服務(wù)價格主要通過市場競爭形成，根據(jù)服務(wù)標(biāo)準和物價指數(shù)等因素動態(tài)調(diào)整。物業(yè)行業(yè)協(xié)會要監(jiān)測并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計價規(guī)則。鼓勵業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同約定物業(yè)服務(wù)價格調(diào)整方式。推廣物業(yè)服務(wù)企業(yè)公告年度履行物業(yè)服務(wù)合同情況、業(yè)主委員會公告履職盡責(zé)情況、街道社區(qū)公告小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價結(jié)果“三公告”制度，提高物業(yè)服務(wù)管理透明度。未經(jīng)合同約定或業(yè)主共同決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會不得私自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動。

五、強化物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理

加強物業(yè)服務(wù)事中事后監(jiān)管，城市管理、物業(yè)管理、公安等部門應(yīng)建立違法行為投訴登記制度，并在住宅小區(qū)顯著位置公布聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理違法行為。組織開展部門聯(lián)合“雙隨機、一公開”監(jiān)督檢查，嚴肅處理物業(yè)管理違法違規(guī)行為。開展物業(yè)領(lǐng)域問題專項整治，嚴肅處理不作為、慢作為、亂作為問題。開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核評價，提高街道社區(qū)黨組織和業(yè)主滿意度評價意見權(quán)重，及時在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告履約質(zhì)量評價結(jié)果。將物業(yè)服務(wù)履約質(zhì)量評價結(jié)果作為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要因素和合同履約的依據(jù)，對群眾反映強烈、考核評價較差的，依法組織業(yè)主共同決定解除物業(yè)服務(wù)合同或者不再續(xù)約。鼓勵委托第三方開展評價。

六、加強住宅專項維修資金監(jiān)管

建立緊急維修事項清單，符合清單內(nèi)容的，業(yè)主委員會可直接申請使用維修資金。加快維修資金管理信息系統(tǒng)建設(shè)，各市建立統(tǒng)一的維修資金管理信息系統(tǒng)，完善線上申請、電子表決、實時查詢等功能模塊，提高信息化監(jiān)管水平。探索使用維修資金購買電梯安全責(zé)任保險。提高維修資金管理機構(gòu)專業(yè)化、規(guī)范化管理水平。采用公開招標(biāo)方式，綜合存款利率、資產(chǎn)規(guī)模和服務(wù)效能等因素，擇優(yōu)確定專戶管理銀行，控制專戶管理銀行數(shù)量。探索委托專業(yè)機構(gòu)運營維修資金，提高資金收益水平，并將收益分配給業(yè)主。探索住宅維修資金管理年報制度，維修資金管理機構(gòu)每年披露資金管理和使用情況，接受社會監(jiān)督。嚴肅查處侵占挪用維修資金等違法違規(guī)行為。

七、推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展

加強物業(yè)服務(wù)地方標(biāo)準、團體標(biāo)準、企業(yè)標(biāo)準建設(shè)，提高標(biāo)準化水平。支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與山東省服務(wù)業(yè)高端品牌培育工作。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極發(fā)展線上線下生活服務(wù)，探索開展“物業(yè)城市”服務(wù)，持續(xù)拓展行業(yè)發(fā)展空間。發(fā)展一批以品牌為龍頭，資本為紐帶，跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨所有制的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)，推動物業(yè)服務(wù)規(guī)模化、集約化和專業(yè)化發(fā)展。大力發(fā)展智慧物業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)推進“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”的深度融合和產(chǎn)業(yè)延伸。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開發(fā)物業(yè)管理綜合服務(wù)平臺，建立健全信息共享開放機制，提高服務(wù)管理能力。加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)人才建設(shè)，依托黨校、高校建立“齊魯紅色物業(yè)”教育實踐基地。組織開展從業(yè)人員職業(yè)技能培訓(xùn)和行業(yè)職業(yè)技能競賽，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定自主開展技能人才評價工作。每年組織開展最美物業(yè)人宣傳選樹活動。

八、強化工作落實

將物業(yè)管理納入全省文明城市創(chuàng)建指標(biāo)體系。圍繞“辦實事、育文化、促發(fā)展”創(chuàng)建主題，組織實施文明行業(yè)創(chuàng)建三年行動計劃，開展“加強物業(yè)管理，共建美好家園”活動，持續(xù)提升行業(yè)整體文明程度。按照“組織建設(shè)好、黨員隊伍好、服務(wù)質(zhì)量好、運營管理好、社會形象好”的要求，打造公布一批“齊魯紅色物業(yè)”示范點和星級服務(wù)企業(yè)。

山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

中共山東省委組織部

中共山東省委宣傳部

中共山東省委政法委員會

山東省發(fā)展和改革委員會

山東省公安廳

山東省民政廳

山東省財政廳

山東省人力資源和社會保障廳

山東省市場監(jiān)督管理局

山東省消防救援總隊

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會山東監(jiān)管局

2021年7月14日

來源：掌上曲阜